2021年下半年以来，中国房地产市场进入深度调整期，尽管相关部门持续推出稳楼市政策，但房价与成交量的下行趋势仍未完全扭转。尤其在二手房领域，多地挂牌量持续高企，成交低迷态势延续，"以价换量"成为市场常态。
在此背景下，部分金融客将目光投向二手房交易，利用评估价与实际成交价的价格差，以及信贷政策的宽松空间，通过特殊操作套取超额银行贷款。
具体操作模式可参考典型案例。某房东因急于出售房产，以150万元低价挂牌却长期未成交。此时有买家提出以130万元实际成交，但要求签订"阴阳合同"——"阳合同"标注交易价200万元用于网签备案及贷款申请，"阴合同"则明确真实成交价130万元。
银行以200万元为基准进行评估，按85%贷款比例发放170万元贷款。最终房东获得130万元售房款，剩下的40万元在扣除中介费、税费等成本后，30万元归买家所有，同时完成房产过户。
展开剩余75%此类买家即为金融客，其购房目的并非自住或传统投资，而是通过交易结构设计套取银行资金。
该模式得以实施的关键，在于银行贷款审核中评估价与实际成交价存在显著价差。当市场出现急售房源时，这种价差会被进一步放大。
值得注意的是，房价上行期此类操作较难实现：一方面评估价增速通常滞后于市场实际成交价，甚至可能出现贷款额度不足；另一方面当时首付比例较高（普遍30%），贷款空间有限。
而当前房价下行周期中，评估价调整速度慢于市场价下跌，急售房源的价差更为明显，加之多地首付比例降至15%，理论上可贷比例大幅提升，为超额贷款创造了条件。
参与此类交易的金融客群体呈现多元化特征：部分是企业主，试图通过套取资金缓解经营压力；部分是纯粹通过借新还旧维持奢靡生活；还有从事民间放贷的从业者，意图赚取银行贷款与民间借贷的利差。
一些案例中"背债人"参与其中，这一群体主要是农村无业青年或城市底层民众，因法律意识淡薄，愿意以牺牲个人信用为代价换取短期高额收益。
例如，某实际成交200万元的房产，通过组合申请房贷、装修贷等方式，可套取总额300万元资金。其中200万元支付房主，剩余100万元由中介、金融客、垫资方与"背债人"分配，后者通常可获得30万元左右。
为规避法律风险，这些"背债人"会在正常一段时间后才主动断供。由于已履行部分还款义务，银行通常仅视为民事纠纷而非刑事案件，"背债人"的处罚多为限制高消费等信用惩戒，对原本经济状况较差的群体而言几乎没啥大的影响。
表面看，这一灰色产业链实现了多方"共赢"：房东快速售房，买家获得差额收益，中介提升业绩，垫资方获取手续费。但从经济本质分析，债务不会凭空消失，只会发生转移。银行因贷款无法收回导致坏账率上升，而银行资金本质来源于储户存款。
当坏账规模累积到一定程度，可能引发系统性金融风险，极端情况下甚至导致银行破产，最终损失将由全体储户及社会承担。
针对这一潜在风险，监管层面需构建多维度防控体系。
应建立跨部门数据共享机制，对二手房交易价格、贷款申请等关键信息进行实时监测与交叉验证，精准识别"阴阳合同"等异常交易。同时，需强化对房产中介、金融机构的合规检查，定期开展专项整治，严惩违规操作行为，提高违法成本。
当前房地产市场正处于深度调整阶段，二手房交易中的金融乱象折射出市场转型期的阵痛。唯有通过监管创新与市场规范，才能平衡好防范风险与稳定发展的关系，推动行业回归健康可持续发展轨道。
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